Publié le
Mercredi 24 juin 2020

Date d’accession du bailleur des constructions sur sol d’autrui : quand le bailleur devient-il juridiquement propriétaire ?

Vous êtes nombreux à construire sur un sol qui ne vous appartient pas, que vous soyez exploitant individuel ou sociétaire. Vous amortissez les biens comme si vous étiez propriétaire. Juridiquement, quelle est votre situation ?

• Principe de l’accession

La date d’accession du bailleur a fait l’objet de nombreux contentieux. La dernière jurisprudence clarifie la situation. Qu’il s’agisse de bâtiments ou de plantations, le bailleur devient propriétaire de ces biens lors du renouvellement du bail. Ainsi, pendant toute la durée du bail au cours duquel a été réalisée l’amélioration (construction ou plantation) de manière régulière par le preneur et jusqu’à son échéance, ce dernier en reste propriétaire. Lors du renouvellement qui marque la fin du bail, en application du principe de l’accession, la propriété est transférée au bailleur. Une fois le principe posé, quelles sont les conséquences de ce transfert de propriété ?

• Les conséquences de l’accession

Tant que ni le bailleur, ni le preneur ne changent, il ne se passe rien comptablement. En revanche, en cas de mutation de la propriété du sol (vente par le propriétaire, succession, donation, etc.), lors du renouvellement du bail, les constructions sont transmises avec le sol. Il y a une rupture du lien entre le bailleur initial et le preneur. Comptablement, il faut sortir les biens du bilan du preneur. La situation est la même lorsque le bail n’est pas renouvelé ou que le preneur met fin au bail. Du côté du bailleur, s’il ne verse aucune indemnité au preneur pour les améliorations, il devra déclarer des revenus fonciers à hauteur de la valeur des améliorations.

• Quelle solution pour éviter ces conséquences ?

Le principe de l’accession n’est pas une règle d’ordre public, il est donc possible d’y déroger. Afin d’éviter tout conflit entre le bailleur et le preneur et pour assurer une certaine sécurité au preneur tout en évitant au bailleur le versement d’indemnité, il est tout à fait possible de prévoir une clause dans le bail (ou dans la convention de mise à disposition au profit de la société) selon laquelle l’accession est différée à la fin du bail et de ses renouvellements successifs. La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 mars 2019, a admis que le bailleur et le preneur pouvaient déroger conventionnellement non seulement à l’accession immédiate mais également sur la date d’accession et ce, même après la réalisation des améliorations par le preneur. Si vous voulez effectivement introduire une telle clause dans le bail ou dans un avenant, il faut bien faire attention à sa rédaction pour éviter qu’elle ne soit pas sujette à interprétation. N’hésitez pas à faire appel à votre conseil pour vous aider à la rédiger.

Anne Gilbert, juriste au cabinet Altonéo

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10 juillet 2020 - N° 28
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